新一輪房企融資支持如何實施？“三個不低於”落地預期升溫
近期，浙商銀行、建設銀行、交通銀行等多家銀行（擬）召開房企座談會，市場對於新一輪房企融資支持政策落地預期進一步升溫。
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對於“三個不低於”傳言要求下此輪銀行信貸支持的落地情況，多位機構及銀行業人士對第一財經記者表示，考慮到前期大行對頭部房企的支持動力仍在，支持力度變化更明顯的可能是增速較低的股份行和中小行，預計頭部房企、一二線城市仍是主要和優先佈局方向。
另一方面，當前銀行業房地產貸款增速整體偏低，按揭發放主要取決於市場需求恢復情況，信貸總體增量的變化幅度還有待觀察，但對市場信心的提振作用將更爲明顯，比起“三支箭”引導更易落地。
第一財經記者根據部分上市銀行半年報數據梳理髮現，今年上半年，渝農商行、華夏銀行、招商銀行、杭州銀行、光大銀行、平安銀行、中信銀行、浙商銀行、浦發銀行等上市銀行對公房地產貸款增速下降較爲明顯。同期，工農中建四大行仍保持了5%以上增速，郵儲銀行同比增速爲37.2%。
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多家銀行表態加大房企融資支持力度
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從11月7日央行、住建部、國家金融監督管理總局（下稱“金融監管總局”）、證監會聯合召開房企座談會，到17日金融監管部門召開金融機構座談會，再到27日央行發佈《2023年第三季度中國貨幣政策執行報告》（下稱《報告》），加大房企融資支持、進一步支持房企化險的信號不斷釋放。
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而17日座談會之後，市場對於監管提出銀行房地產貸款“三個不低於”的討論增多，即各行自身房地產貸款增速不低於銀行業平均房地產貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低於本行房地產增速，對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速。
到了21日，有消息稱，爲進一步改善對房地產行業的融資支持，監管部門正在起草一份房企白名單，將有正常經營的50家國有和民營房企被列入。
臨近月底，多家銀行召集房企召開座談會，市場對相關傳言落地的預期持續升溫。綜合銀行官方消息和媒體報道，近期陸續有浙商銀行、建設銀行、交通銀行、農業銀行、中國銀行召開房企座談會，主要圍繞房企融資需求展開溝通。
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以建設銀行爲例，參與該行座談會的包括龍湖集團、萬科集團、新城控股、濱江集團、美的置業、大華集團6家房企代表，代表分享了市場形勢、困難挑戰以及企業的應對策略。企業表示，近期國家出臺了一系列支持政策，融資環境逐步改善，但目前仍面臨階段性困難、流動性緊張，並就完善房企融資環境提出了相關建議和訴求。
交通銀行27日也召開房企座談會，共邀請15家房企開展“面對面”交流，內容包括行業形勢分析、進一步加強銀企合作、探索房地產發展新模式、一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求等，具體需求包括授信額度、債券發行與投資、“三大工程”、供應鏈金融、跨境業務等。
更早之前的22日，浙商銀行召開與代表性房地產企業座談會，來自浙江省內外的20多家代表性房地產企業參加。
繼監管部門相關座談之後，《報告》關於房地產金融也提到，要完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。繼續用好“第二支箭”支持民營房地產企業發債融資。支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。
建設銀行表示，經過座談，建設銀行和房企代表交換了意見、溝通了信息、增進了信任。接下來，該行將更好支持房企合理融資需求，對正常經營的房企，加大境內外聯動服務和母子協同力度，通過授信支持、投行服務、債券投資、展期和調整還款安排等全方位金融服務幫助企業改善流動性。對於與會房企提出的建議和訴求，建設銀行將認真吸收研究、持續優化產品服務。
交通銀行則提出以三專和兩重的“3+2”機制做好對公領域房企金融支持服務，並將圍繞住房場景做好零售信貸領域合作。其中，“三專”包括建立工作專班、創設專屬審批通道、實施資產負債表改善專項計劃；“兩重”指一視同仁支持不同所有制房地產企業融資和推進保障性住房建設、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。
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怎樣落地？對銀行影響幾何？
據市場消息，在監管統籌引導下，目前包括座談會和上門調研等形式的新一輪銀企溝通正在推進中。不過，記者從某國有大行地方分行人士處瞭解到，目前還沒有50家房企名單及“三個不低於”的正式通知下來，而座談會及調研等活動更多集中在二級分行以上，其他分支機構最終僅負責執行落地。
該人士對記者表示，新一輪房企融資支持政策已經醞釀多時，但前期實踐情況並不及預期，因爲對市場前景的擔憂，金融機構整體積極性不高，部分銀行甚至暫停了新增房地產對公貸款。對於此次傳言的量化政策的落實情況，該人士認爲具體效果依然有待觀察。
多位行業人士向記者表達了此類擔憂。從政策來看，去年以來，監管圍繞“三支箭”引導金融機構加強房企融資支持的政策不斷。從“第一支箭”信貸支持來看，效果仍有待加強。
央行數據顯示，截至今年三季度末，人民幣房地產貸款餘額爲53.19萬億元，同比下降0.2%，與8月份持平，增速下滑態勢有所企穩。房地產貸款增速比上年末低1.7個百分點，低於各項貸款增速11.1個百分點；前三季度減少333億元，同比少增8821億元。其中，房地產開發貸款餘額13.17萬億元，同比增長4%，增速比上年末高0.3個百分點；個人住房貸款餘額38.42萬億元，同比下降1.2%，增速比上年末低2.4個百分點。
不過，此次政策與前期最大的不同在於，提出了市場傳言中的“三個不低於”量化要求，尤其相比前期的“三道紅線”，信號意義明顯。方正證券近期發佈研報指出，相比“三支箭”，“三個不低於”更具有可落地性。
一位機構人士指出，考慮到房地產貸款增速整體處於較低水平，加上按揭貸款增量主要取決於市場需求回暖情況，從總量角度，簡單滿足“三個不低於”中的第一個“不低於”不需要特別大的信貸增量。另一方面，從目前消息來看，此輪參與監管和銀行座談的房企依然以央國企及頭部民營房企爲主，市場關注的50家房企名單尚未有定論，名單的確定需要各銀行上報篩選，出險房企會否納入、納入後得到多大程度支持還是未知。
但該機構人士認爲，政策提振行業和市場信心的信號意義勝於量化本身的意義。具體到銀行落實動力上，該人士指出，近年來，在信貸需求低迷的“資產荒”背景下，銀行業尤其國有大行對優質頭部房企的信貸支持動力一直都在，如果“三個不低於”政策落地，業務受影響更明顯的是此前房地產貸款增速較低的股份行及中小銀行。
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有國有大行華東某地支行對公負責人對記者表示，該行對央國企和優質民營房企的信貸支持一直都有，包括開發貸，但客戶主要集中在保利、龍湖等較優質房企，“只要有融資需求都是支持的”。上述機構人士指出，預計此次政策依然更容易在頭部房企及一二線城市落地。
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從半年報數據來看，經過一輪行業調整後，銀行在房地產領域的信貸投放情況分化趨勢加劇。從房地產對公貸款來看，截至今年6月末，國有大行、股份行以及主要城農商行中，工農中建四大行仍保持了5%以上增速，郵儲銀行同比增速爲37.2%、交通銀行增速爲2.6%。同期，渝農商行（-22.4%）、華夏銀行（-15.7%）、招商銀行（10.4%）、杭州銀行（10.2%）、光大銀行（-8.2%）、平安銀行（-7.4%）、中信銀行（-2.9%）、浙商銀行（-2.8%）、浦發銀行（-2.2%）等上市銀行對公房地產貸款增速下降較爲明顯。
按揭貸款方面，南京銀行（-9.4%）、民生銀行（-5.7%）、渝農商行（-4.5%）、浦發銀行（-4.3%）、常熟銀行（-3.2%）等多數銀行出現同比下滑。國有大行中，僅郵儲銀行保持4.2%同比正增速。
方正證券認爲，目前看到參會房企基本都是民營房企，體現了銀行對三部門“一視同仁”支持房企融資指導的落地實施。就在11月30日，有消息稱，碧桂園獲邀參加某國有大行組織的房企座談會，也是目前公開信息中唯一一家受邀參會的“出險”房企。但據記者從知情人士處瞭解，相關消息不實。
另據記者從部分行業人士處瞭解，對於新一輪地產支持政策，需要監管部門、銀行、企業間進行充分溝通了解，最終不排除以行業倡議等形式推動落實的可能。
